Óriási bizonytalanságot hoz az ingatlanpiacon a kormány új lépése

• Kitől és hogyan kérhet kártérítést az, akinek ma 100 milliót ér a háza, de a jogszabály hatályba lépését követően jóval kevesebbért fogja tudni eladni?
• Mi történik, ha pl. 3 évvel az adásvétel után az a döntés születik, hogy valaki megsértette a helyi önkormányzat önazonosság védelmi szabályait, ezért vissza kell adni a házat az eladónak, akinek pedig vissza kell fizetnie a vételárat, de nincs rá elég pénze?
• Ki és mi alapján dönti el, mi minősül észszerű keretek közötti adókivetésnek, kötelezettségelőírásnak az önkormányzatok részéről?
• Hol és hogyan lehet fellebbezni, ha valaki elbukik az önkormányzati személyes meghallgatáson, mint betelepülő?

Egyelőre sokkal több a kérdés, mint a válasz a helyi önazonosság védelméről szóló törvény tervezete kapcsán.

Jogilag biztosan nincs megfelelően előkészítve, és elég rendesen felkavarja majd az ingatlanpiacot

- véli Nagy Zoltán ingatlanjogra szakosodott ügyvéd. Az ötlet felmerülésétől a megszövegezésig szerinte nem is telt el annyi idő, hogy kellően széleskörű hatástanulmányok vagy szakmai, társadalmi egyeztetés történhetett volna.

Az önazonosság védelméhez való jog bekerült ugyan az Alaptörvénybe nemrég, de ettől még a Semjén Zsolt miniszterelnök-helyettes és Navracsics Tibor közigazgatási és területfejlesztési miniszter jegyezte törvénytervezet komoly kérdéseket vet fel azzal kapcsolatban, hogy nem korlátozza-e például a szabad lakhelyválasztáshoz és a szabad munkavállaláshoz való jogot.

A Ptk. szintjén, például az elővásárlási jogok lebonyolítását illetően vagy a kártérítési ügyekkel kapcsolatban szintén nem látszik, hogyan fogják összefésülni a már meglévő jogszabályokkal

– mondta Nagy Zoltán.

Mindez egy rettentően bizonytalan ingatlanpiaci helyzetet hoz létre, hiszen még az is, akinek sikerül betelepülnie az áhított településre, tarthat attól, hogy az önkormányzat - aminek naptári évenként egyszer joga lesz felülvizsgálni a szabályokat - milyen új feltételeket szab meg. Nem beszélve arról, hogy az önkormányzat jelen állás szerint továbbadhatja az elővásárlási jogait a telekszomszédnak, a helyi gazdasági elit tagjainak vagy akár valamilyen baráti csoportnak is, ami a korrupció melegágya lehet. Ez pedig összességében egy rendkívül torz ingatlanpiacot hoz létre – fejtette ki Nagy Zoltán.

Ha egy település eléri a megszabott kvótát lélekszámban, az ember már csak bent lakónak tudja majd eladni a lakását, házát – mutatott rá.

De mennyire életszerű, hogy egy alapvetően családi házas övezetben az emberek még egy házat vegyenek, csak mert a szomszédé eladó

– vetette fel a kérdést.

A jelenlegi jogszabálytervezet szövege szerint az önkormányzat személyes meghallgatásra kötelezheti a betelepülni szándékozókat. A betelepülőre vonatkozó tilalmak, korlátozások és feltételek alól azonban mentesül az a természetes személy, aki:

• a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozója, továbbá akinek a település a származási helye;
• bizonyítja vagy legalább valószínűsíti, hogy a születését követő tíz évben maga vagy valamely hozzátartozója legalább tizenkét hónapot a településen élt;
• állami vagy önkormányzati foglalkoztatottként - ideértve az állami vagy önkormányzati többségi tulajdonban álló gazdasági társaságok foglalkoztatottjait is -, e munkavégzése érdekében települ be a településre;
• teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatban kijelenti, hogy a településen kíván munkavégzésre irányuló tevékenységet végezni;
• elemi csapás vagy baleset miatt otthontalanná vált;
• lakáscélú állami támogatással történő ingatlanszerzéssel érintett, ideértve a közeli hozzátartozóját is;
• az egyház vagy egyházi jogi személy alkalmazottja;
• a településen működő köznevelési vagy felsőoktatási intézmény tanulója vagy hallgatója;
• a településen hitéleti, egészségügyi, sport, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi vagy büntetés-végrehajtási intézményben vagy intézetben él.

Az önkormányzat rendeleti úton további személyi kört is mentesíthetne, vagy arra kedvezőbb betelepülési feltételeket állapíthatna meg rájuk. Nagy Zoltán szerint kérdés, hogy akkor valójában kire vonatkozik a betelepülési tilalom. Most ugyanis annyi a kivétel, hogy a szabályozás gyakorlatilag értelmét veszti.

Nem véletlen, hogy a pénzügyi és az ingatlanszektor szereplői is azt találgatják, mi a valós cél. Abban ugyanis egyetértenek, hogy - egy-két települést kivéve - biztosan nem az önazonosság védelme. A  szakemberek lapunknak az alábbi célokat említették:

• az önkormányzatok pluszforráshoz juttatását,
• az ingatlanárak visszafogását azokon a területeken, ahol szinte megfizethetetlenné drágultak a négyzetméterárak,
• illetve a közlekedési forgalom növekedésének megállítását azokon a településeken, ahol már így is rendszeresek a dugók reggel és a munkaidő, illetve az iskola végén, és emiatt a választók elégedetlenek a helyi vezetéssel.

Az új szabályozás egyébként a lakásárak szempontjából különösen érzékeny időszakban érkezik. Az ingatlan.com adatai szerint 2025 áprilisában Budapesten 19 százalékkal drágultak a lakások és házak éves összevetésben. Ez pedig jelentősen erősíti a kiköltözési hullámot. Pest vármegyében például a havi lakásdrágulás üteme a márciusi 0,8 százalékról 1,7 százalékra gyorsult áprilisban. A Debrecen és Szeged környéki agglomerációs települések is érintettek lehetnek, mivel a két városban zajló ipari fejlesztések az utóbbi időszakban szintén átlagon felüli áremelkedést generáltak.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ